Cuando es una buena opción el alquiler con opción a compra

Comprar una vivienda no siempre es posible en el momento en que se desea, especialmente cuando todavía se está empezando a ahorrar o se tienen ingresos inestables. En este contexto, el alquiler con opción a compra se ha convertido en una alternativa cada vez más valorada por quienes buscan acceder a una vivienda sin dar el paso de forma inmediata. 

¿Cómo funciona realmente un contrato de alquiler con opción a compra, qué ventajas tiene y cuándo merece la pena el alquiler con opción a compra? En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber.

• ¿Qué es el alquiler con opción a compra?
• ¿Cómo funciona un contrato de alquiler con derecho a compra?
• Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra
• Contrato de alquiler con opción a compra: qué debes tener en cuenta

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un contrato que permite a las personas inquilinas vivir de alquiler con la posibilidad de comprar la vivienda en el futuro bajo una serie de condiciones pactadas previamente.

La opción de alquiler con derecho a compra da la oportunidad de adquirir la propiedad en el largo plazo, lo que aporta flexibilidad y seguridad tanto al propietario como al arrendatario.

¿Cómo funciona un contrato de alquiler con derecho a compra?

Un alquiler con derecho a compra implica la firma de dos contratos: el de alquiler y el de compraventa. Veamos cómo funciona paso a paso esta modalidad de alquiler con derecho a compra: 

1. Fijar el plazo: ambas partes deben acordar la duración del contrato de alquiler. El periodo máximo es habitualmente de 5 años, 7 en caso de que el arrendador sea persona jurídica, como señala Legalitas. 
2. Establecer el precio: se pacta en el momento de firmar ambos contratos y es inamovible, es decir, no está sujeto a variaciones del mercado. Según los artículos 1.255 y 1.451 del Código Civil, este compromiso es una promesa de venta firme que obliga al propietario a respetar la cifra pactada durante toda la vigencia del contrato.
3. Negociar la prima de opción: aunque no está recogida por ley su obligatoriedad, lo más habitual es que el arrendatario deba adelantar una reserva por la casa para asegurar la compra. En la práctica es muy difícil que un propietario acepte firmar un alquiler con opción a compra sin entrada.
4. Descuento del alquiler pagado: el pacto puede incluir que se descuente el 100% de la renta pagada, un porcentaje parcial (80%, por ejemplo) o un sistema por tramos que reduzca el descuento al finalizar cada año. La modalidad elegida debe quedar reflejada en el contrato, ya que no existe una obligación legal y todo depende de la negociación de las partes.

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra

Es normal que llegados a este punto sigas teniendo dudas acerca de si merece la pena el alquiler con opción a compra. Para tener una imagen completa de la situación para poder tomar una decisión consciente, a continuación compartimos las ventajas de alquiler con opción a compra para los inquilinos según el portal Idealista: 

• Ganas tiempo para el ahorro: puedes vivir en la vivienda que vas a comprar mientras reúnes el dinero necesario para efectuar la adquisición. Si quieres darle un impulso a tu ahorro, en B100 tenemos las herramientas perfectas para hacerlo, con reglas automáticas, como redondeos y huchas personalizadas para organizar mejor tus finanzas. Además, todos tus ahorros en la Cuenta de ahorro Save están remunerados. Descubre todo sobre el ahorro automático.
• Evitas un gasto a fondo perdido: al descontar las cuotas mensuales (parcial o totalmente) del coste final, el pago del alquiler se convierte en una inversión directa en tu propiedad.
• Periodo de prueba real: vivir en el inmueble durante un determinado periodo de tiempo antes de formalizar la compra te permite conocer a fondo el lugar, la comunidad de vecinos o el barrio. Es la mejor forma de comprobar que encaja en tus expectativas y que no hay sorpresas desagradables.
• Facilita la concesión de una hipoteca: como ya habrás pagado parte de la vivienda con el alquiler y la reserva inicial, la cantidad de dinero que tendrás que pedir prestada al banco es menor. Por lo tanto, eres un cliente de menor riesgo, lo que facilita en gran medida la concesión de la hipoteca y con mejores condiciones.
• Reserva del inmueble: haber firmado un contrato de alquiler con opción a compra te convierte en el comprador preferente de esa vivienda. 
• Protección frente a la inflación inmobiliaria: como ya mencionamos anteriormente, el precio de compraventa se fija en el momento de la firma del contrato de alquiler con opción a compra. Si el valor del suelo sube o la zona se revaloriza no importa, porque mantienes el precio originalmente pactado.
• Acceso a ayudas para el alquiler: como inquilino puedes beneficiarte de las subvenciones destinadas al alquiler, reduciendo así el precio de compra de la vivienda.

Para tomar una decisión tan importante como la firma de un contrato de alquiler con opción a compra, debes tener en cuenta que también existen una serie de inconvenientes para el inquilino. 

Por un lado, hay que hacer frente a la prima y la fianza del alquiler, por lo que el desembolso inicial suele ser más elevado que en un alquiler al uso. Si finalmente decides no comprar la vivienda, perderás además esa prima ya abonada.

El alquiler con derecho a compra te protege frente a subidas del valor del inmueble, pero en caso de que el precio de la vivienda baje, no podrás comprarla más barata, por ese pacto inicial que blinda la cantidad a pagar por la propiedad.

Contrato de alquiler con opción a compra: qué debes tener en cuenta

Una vez consultada la oferta de pisos con opción a compra -o casas con opción a compra, si buscas este tipo de vivienda- y elegido el tuyo, hay ciertos factores que no debes pasar por alto antes de firmar el contrato de alquiler con opción a compra: 

• Pacta un tiempo de alquiler que te beneficie, pues es el margen que tienes para ahorrar. Aunque el máximo pueden ser 5 años, puedes negociar dos o tres años si tienes margen para efectuar la compra con anterioridad.
• Pide una nota simple de la vivienda para asegurar que no tiene embargos o hipotecas que heredes al comprarla.
• Analiza a los propietarios, ya que no todos están dispuestos a esperar años para efectuar la venta. Opta por inmuebles cuyos titulares no tengan prisa por vender o tengan pisos vacíos: suelen estar más abiertos a la negociación.
• Establece quién asume cada gasto durante el periodo de arrendamiento. Que quede por escrito quien se hace cargo de los costes de suministros, la tasa de basuras, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o la comunidad. También quién asume posibles averías o si puedes hacer reformas, como pintar las paredes.

Ahora que ya conoces cómo funciona un alquiler con opción a compra, sus ventajas y riesgos, te resultará más sencillo valorar si es la modalidad adecuada para tu situación y objetivos.